Dominanta urbanistyczna w Krosinku

Nie tylko deweloperzy marzą w Mosinie o wysokiej zabudowie. Pod koniec maja Burmistrz Mosiny wyłożył do publicznego wglądu projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni dla 28 hektarowego obszaru zabudowy usługowej w zieleni w Krosinku. Plan obejmuje tereny po południowej stronie kanału Mosińskiego między ulicą Lipową a Wierzbową, po obu stronach cieku Olszynka.

Rysunek planu

Projekt planu precyzuje zapisy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Mosiny, które dopuszczają lokalizowanie tu usług sportu i turystyki, w tym usług agroturystycznych. Powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 10% powierzchni działki, za to wysokość budynków może sięgać nawet do 17 m. Taką wysokość przewidziano dla „dominanty urbanistycznej” o powierzchni zabudowy 400 m2 przy zachodnim brzegu cieku Olszynka. Ale także na pozostałych obszarach wysokość budynków może sięgać 12 a przeważnie nawet 15 m. Przy czym z wyjątkiem „dominanty urbanistycznej” nie ma żadnych wskazań co do usytuowania budynków.

Projekt planu przewiduje poza tym, że tylko 50% powierzchni działek musi być biologicznie czynna. W praktyce oznacza to, że terenów zielonych może być jeszcze mniej, bo pod pewnymi warunkami nawet parkingi można częściowo zaliczyć do powierzchni biologicznie czynnej.

Z wyjątkiem dróg wewnętrznych w postaci istniejących dróg polnych projekt planu nie obejmuje żadnych ustaleń dotyczących infrastruktury komunikacyjnej. Drogi dojazdowe znajdują się bowiem poza obszarem, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został opracowany.

Patrząc na tak opracowany projekt planu trzeba się zastanowić, jaki był cel wydawania przez Gminę Mosina publicznych środków pieniężnych na opracowanie takiego planu, który w sumie nic innego nie określa, niż bardzo korzystne dla właścicieli gruntów możliwości zabudowy. 10% od 28 hektarów, to ponad 25 000 m2 powierzchni zabudowy uwzględniając, że część 28 hektarów przeznaczona jest na komunikację oraz inne cele. Przy 4 do 5, a w przypadku dominanty nawet 6 kondygnacji powierzchnia użytkowa znacznie przekracza 100 000 m2. To istotnie więcej niż potrzebne nawet dla dużego hotelu z gastronomią, już nie mówiąc o agroturystyce. Aby wykorzystać dopuszczalne możliwości zabudowy trzeba już myśleć o centrum kongresowym lub parku rozrywki albo dużym obiekcie sportowym. Tylko że dla takich obiektów potrzebna jest także odpowiednia infrastruktura komunikacyjna, której dzisiaj nie ma, a która powinna zostać również objęta planem.

Nie widać także uzasadnienia umieszczenia w planie tego obszaru „dominanty urbanistycznej”, zdefiniowanej jako część budynku wyróżniająca się wysokością, podkreślająca kompozycję urbanistyczną i ułatwiająca orientację w terenie. Po pierwsze plan nie zawiera żadnej kompozycji urbanistycznej, po drugie obszar objęty planem znajduje się na płaskim terenie zalewowym na peryferii wiejskiej zabudowy, gdzie także nie można mówić o jakiejkolwiek kompozycji urbanistycznej. Z dala od infrastruktury drogowej nie ułatwia także orientacji w terenie. Wydaje się, że „dominanta urbanistyczna” w tym przypadku jest jedynie pretekstem do przyznania właścicielowi gruntu lepszych możliwości jego wykorzystania.

Taki wniosek nasuwa także protokół dyskusji publicznej nad projektem planu z którego wynika, że właściciel większości gruntów objętych planem, Eugeniusz Styła dokonał darowizny na rzecz Gminy i jest pewien, że plan zostanie uchwalony. Protokół dyskusji publicznej

Nadzwyczajna wysokość zabudowy to przywilej dla właścicieli gruntów, który rodzi konsekwencje także poza terenem objętym planem. Posiadacze gruntów na sąsiadujących obszarach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mogą żądać wydanie warunków zabudowy o podobnych parametrach. W zależności od umiejscowienia budynków oraz skali i sposobu wykorzystania możliwości zabudowy negatywne skutki mogą także być odczuwalne dla właścicieli sąsiednich działek przewidywanych pod zabudowę jednorodzinną. Bezpośrednie sąsiedztwo wysokich budynków oraz ruch związany z inwestycją będą negatywnie wpływać na wartość tych działek.

Bardzo duże dodatkowe wydatki inwestycyjne mogą czekać również Gminę Mosina. Pełne wykorzystanie możliwości zabudowy oznaczałoby np. kompleks hotelowy o 5000 łóżek. To oczywiście czysto teoretyczny przykład, ale pokazuje, ilu ludzi musiałoby korzystać z usług zaoferowanych na tym terenie, jeżeli inwestycja miałaby być opłacalna. Nie trudno sobie wyobrażać, jaką infrastrukturę musiałaby Gmina Mosina zapewnić aby taki kompleks usług turystycznych i sportowych mógł funkcjonować.

Wielu mieszkańców Krosinka już zaczęło protestować wobec tych planów. Więcej informacji można znaleźć pod następującym linkiem. Uwagi do projektu planu Jest tam również gotowy wzorzec pisma do zgłaszania uwag do projektu planu. Można to robić jeszcze do 19 lipca i warto skorzystać z tej możliwości.

Poniżej podam linki do:

Projekt tekstu planu

Prognoza oddziaływania projektu planu na środowisko

artykuł portalu Czas Mosiny