Po co komu markety przy Dworcowej?

"Tu na razie jest ściernisko, ale będzie San Francisco"
chciałoby się zaśpiewać, gdy się patrzy na ul. Solskiego,
którą mają dojeżdżać klienci do marketu
o wielkości 2000 metrów kwadratowych.
Fot. Maria Popławska

Informacja o planach budowy dużych marketów w okolicach ulicy Dworcowej rozgrzała do czerwoności naszego bloga. Pod wpisem zachęcającym do udziału w dyskusji na ten temat ukazało się w ciągu niecałego tygodnia prawie 150 komentarzy w zdecydowanej większości przeciwnych planowanym inwestycjom. Na otwarte spotkanie Stowarzyszenia Przyjaciół Puszczykowa poświęcone m.in. temu tematowi przyszło kilkadziesiąt osób - nie tylko mieszkańcy zagrożonej okolicy. Na naszym blogu spontanicznie organizują się przeciwnicy inwestycji - już jutro (10 czerwca) o godzinie 17.00 w Urzędzie Miejskim odbędzie się posiedzenie Komisji Budżetu i Rozwoju Miasta, podczas którego mieszkańcy chcą jeszcze raz wywołać temat marketów przy Dworcowej i wywrzeć presję na Burmistrza, aby nie wydawał pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestora. Już dziś publikujemy kompendium wiedzy na temat planowanych inwestycji przy ulicy Dworcowej.

Zacznijmy od tego, że pierwszy raz pomysł budowy marketu między ulicą Dworcową a Solskiego wypłynął w 2009 roku. Wtedy to właściciel znajdującej się na dużej działce usługowej fabryki chrupek, wystąpił do Burmistrza o wydanie warunków zabudowy dla dużego marketu o wielkości 2000 metrów kwadratowych. Aby wydać decyzję o warunkach, Urząd Miasta musiałby przeprowadzić analizę urbanistyczną i wykazać, że w pobliżu znajdują się budynki o podobnych gabarytach i spełniające podobną funkcję. Jak powszechnie wiadomo, w całym Puszczykowie takich budynków nie ma (i być nie powinno), dlatego też ówczesna Burmistrz  nie mogła wydać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Mogła albo wydać decyzję negatywną, odmawiając wydania warunków zabudowy albo zawiesić postępowanie w tej sprawie i wywołać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Wybrana została ta druga opcja.

Fragment  uzasadnienia odmowy ustalenia warunków zabudowy
wydanej inwestorowi 26.03.2013 przez urząd miejski Puszczykowo,
wg opracowania arch. Aliny Stempniak.

Niestety, od tamtego czasu aż do dzisiaj nie udało się uchwalić miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Choć rozważanych było kilka wersji, to żadna nie zyskała jednoczesnej akceptacji mieszkańców oraz właściciela działki (formalnie pan Jerzy Bolewski posiada prawo wieczystej dzierżawy terenu od Skarbu Państwa). Gdy na początku bieżącego roku wydawało się, że wypracowany został kompromis, który zaakceptowali mieszkańcy protestujący przeciw budowie tak dużego obiektu handlowego, to veto postawił pan Bolewski, który zniecierpliwiony przedłużającą się procedurą, wynajął znanego prawnika prof. Marka Szewczyka. Od tego czasu sprawy przybrały dość dramatyczny obrót. 

Tereny zajmowane obecnie przez firmę Boltex
z pewnością nie należą do najpiękniejszych
miejsc w naszym mieście.

Otóż, adwokat właściciela działki, na której ma powstać market, umiejętnie szermując argumentami, doprowadził do zmiany nastawienia władz miasta, które wycofały z prac projekt planu akceptowany przez mieszkańców i przedstawiły plan pozwalający panu Bolewskiemu na budowę obiektu handlowego o wielkości 1800 metrów kwadratowych. Co więcej, na wniosek właściciela firmy Boltex oraz jego adwokata, do wycofania się z prac nad planem zagospodarowania przestrzennego został zmuszony przewodniczący Komisji Budżetu i Rozwoju Miasta - radny Marek Barłóg. Argumentem przeciw jego udziałowi w pracach był fakt, że mieszka na terenie objętym planem. Wycofanie się radnego Barłoga z prac komisji sprawiło, że mieszkańcy stracili swojego jedynego rzecznika w radzie miasta. 

Dlaczego działania inwestora okazały się w ostatnim okresie tak skuteczne? Po pierwsze dlatego, że wynajął wybitnego specjalistę od tego typu spraw, który w związku z tym, że od czasu wystąpienia o warunki zabudowy dla tego terenu minęły aż 3 lata i nie udało się uchwalić MPZP, zwrócił się do Urzędu Miasta o wydanie odpowiedniej decyzji w terminie do końca czerwca 2013 roku. Po drugie, dlatego, że w razie nieotrzymania decyzji w tym terminie lub otrzymania decyzji negatywnej, wystąpi na drogę sądową, aby uzyskać zmianę decyzji na korzystną dla siebie lub odpowiednie (na pewno dość wysokie) odszkodowanie. Po czwarte, właściciel działki ma dużą szansę uzyskać zadośćuczynienie na drodze sądowej, ponieważ zajmowany przez niego teren jest ujęty w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako usługowy. 

Jak należy się domyślać, władze miasta wystraszyły się konsekwencji wydania decyzji negatywnej dla inwestora, ponieważ nie chcą brać na siebie odpowiedzialności za ewentualne odszkodowania dla właściciela terenu. Dlatego właśnie przestały w pewnym momencie słuchać uwag mieszkańców i pozostawiły na placu boju samotnego radnego Barłoga, który z kolei został odsunięty od sprawy na mocy argumentu o konflikcie interesów. W tym momencie mieszkańcom nie pozostało nic innego jak zwrócić się o pomoc się do redakcji Zielonego Puszczykowa i Stowarzyszenia Przyjaciół Puszczykowa.

W miniony wtorek odbyło się otwarte spotkanie SPP, na którym mieszkańcy przedstawili swoje argumenty. Na spotkaniu było kilkadziesiąt osób, pojawili się m.in.: radny Marek Barłóg, prezes Majątku Rogalin Mikołaj Dmowski-Pietraszak oraz były kandydat na burmistrza miasta - Gniewko Niedbała. Dyskusja nie pozostawiała złudzeń, że budowa dużych marketów w Puszczykowie w ogóle, a w okolicach ulicy Dworcowej w szczególności, nie miała w tym gronie zwolenników. Zgromadzeni mieszkańcy zwrócili uwagę na fakt, że sama fabryka chrupek, na miejscu której ma powstać market, nie powinna raczej mieć prawa funkcjonować w środku osiedla domków jednorodzinnych. Jednocześnie, podkreślano, że budowa dużych marketów w Puszczykówku nie jest potrzebna okolicznym mieszkańcom, a inwestycje te powstają z myślą o przejeżdżających przez nasze miasto tranzytem mieszkańcach Mosiny. 

Topole przy ul. Moniuszki zostaną
zapewne wyrżnięte, gdy przyjdzie
czas stawiania Netto.
Fot. Maciej Krzyżański

Market na działce pana Bolewskiego nie jest bowiem, jak się okazuje, jedyną inwestycją tego typu planowaną w okolicach Dworcowej. Przy ulicy Moniuszki ma bowiem powstać market o wielkości 1200 metrów kwadratowych (podobno marki Netto). Budowę takiego obiektu dopuszcza ostatnia wersja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedstawiona na posiedzeniu Komisji Budżetu i Rozwoju Miasta w dniu 13 maja 2013 roku. Dla porównania dodajmy, że największy obecnie market w mieście (Biedronka) ma jedynie ok. 500 metrów powierzchni. 

Jeśli powstałyby oba planowane markety, to powierzchnia handlowa w Puszczykowie zwiększyłaby się o 3 tys. metrów kwadratowych (to więcej niż wszystkie istniejące większe sklepy razem wzięte). To, z jednej strony będzie zabójcze dla większości obiektów handlowych - prawdopodobnie połowa z nich upadnie bardzo szybko (najpierw oczywiście wszystkie jeszcze istniejące drobne sklepy, następnie pewnie Społem), a z drugiej strony będzie zmuszało właścicieli sklepów do szukania klientów w ościennych gminach, co zwiększy dramatycznie ruch samochodów na wąskich puszczykowskich ulicach. Dodać należy, że budowa marketu przy ul. Moniuszki pozbawi miasto jedynego terenu, który można przeznaczyć na parking buforowy dla mieszkańców chcących korzystać z planowanej Kolei Metropolitarnej.

Reasumując, ten przydługi wywód, stoimy na stanowisku, że budowa marketów o wielkości powyżej 500 metrów kwadratowych jest dla Puszczykowa bardzo szkodliwe. Rozumiemy, że właściciele terenów usługowych, chcą na swoich działkach stawiać obiekty usługowe (w tym handlowe) i mają do tego prawo. Nie powinno to jednak być prawo niczym nieograniczone. Po to się bowiem tworzy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, aby obiekty powstające na terenie miasta były dopasowane do jego charakteru i krajobrazu. Jeśli już na terenie miasta funkcjonuje dość niepasująca do niego fabryka, to miasto powinno dążyć do jej likwidacji i adaptacji terenu na inne cele usługowe w budynkach o rozsądnych rozmiarach dopasowanych do skali potrzeb mieszkańców.

Chcąc pomóc mieszkańcom walczącym z planami budowy marketu (ów) przygotowaliśmy dwa warianty dalszych wydarzeń. Ponieważ Burmistrz jest zobligowany do udzielenia odpowiedzi inwestorowi do końca czerwca, to może:

Wariant 1: 

Burmistrz podejmuje decyzję pozytywną dla inwestora i wydaje warunki zabudowy (projekt decyzji). Wtedy informację o wydaniu takiej decyzji powinni otrzymać wszyscy sąsiedzi tego obiektu. Jeśli mieszkańcy dostaną projekt, to w terminie wyznaczonym muszą napisać sprzeciw, wypowiedzieć się w tej sprawie. Na ogól na ustosunkowanie się do decyzji mieszkańcy mają 7 dni. Następnie Burmistrz odpowiada na uwagi mieszkańców i informuje o swojej ostatecznej decyzji. W przypadku, jeśli mieszkańcy uznają ją za niekorzystną dla siebie, mogą się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Oczywiście odwołania mają sens tylko wtedy, jeśli znalezione zostaną odpowiednie argumenty prawne. Np. jeśli burmistrz wyda decyzję, pozwalającą na rozbudowanie obiektu (choćby o 1 cm) wtedy można to oprotestować i są duże szanse zablokowania inwestycji. Analizuje się wtedy sąsiednie obiekty, co do wielkości, powierzchni zabudowy itd., ponieważ takiego obiektu w okolicy nie ma (o takiej powierzchni, stopniu zabudowy działki, wielkości ściany frontowej itp.). Jeśli natomiast inwestor będzie chciał "wbudować się" w istniejący obiekt, bez powiększania go choćby o ten 1 cm, wtedy szanse na zablokowanie inwestycji są niestety nikłe. Gdyby istniał plan, to można wpisać aby pojedyncza powierzchnia była nie większa niż np. 600m lub 200m, ale, jak wiadomo, plan nie został dotychczas uchwalony.

Wariant 2:

Burmistrz nie wydaje warunków zabudowy, czyli nie pozwala inwestorowi na postawienie marketu. Wtedy zostaje wszczęta podobna procedura, jak w wariancie 1, z tą różnicą, że odwołuje się inwestor. Jeśli nie będzie chciał powiększyć istniejącego obiektu, to jest bardzo prawdopodobne, że SKO lub sąd uchylą decyzję Burmistrza i otworzą drogę dla inwestycji. Jeśli budynek ma być powiększony, to decyzja będzie odmienna i market nie będzie mógł powstać. 

Jak widać, w obu wariantach szanse zablokowania inwestycji zależą od tego, czy znalezione zostaną odpowiednie argumenty prawne. Na razie trudno ich się doszukać, aczkolwiek bardzo interesujące jest, w jaki sposób tak duży obiekt w Puszczykowie powstał i kto na to pozwolił? Oraz, druga rzecz, czy inwestor dysponuje odpowiednią ilością miejsc parkingowych dla obiektu o wielkości 2 tys. metrów kwadratowych. Tak jak bowiem trudno zablokować budowanie obiektów usługowych na terenach usługowych, tak nie wyobrażamy sobie, żeby władze miasta zgodziły się przemianować działki mieszkalne na usługowe tylko dlatego, żeby umożliwić stworzenie parkingu dla wymuszonego obiektu handlowego.

Mieszkańcy często porównują sytuację przy ulicy Dworcowej do sytuacji z marketem przy ulicy Magazynowej. Jest jednak jedna bardzo istotna różnica, która może zaważyć na decyzji Burmistrza i/lub organów odwoławczych. Przy ulicy Magazynowej market miał powstać na działce wcześniej zajętej przez budynek mieszkalny. W przypadku Dworcowej/Solskiego mamy do czynienia z działką usługową zabudowaną dużym budynkiem. Jak mocno byśmy nie byli przeciwni powstawaniu dużych marketów w mieście, sytuacji wyjściowej oraz przepisów prawa nie zmienimy.

Być może udałoby się znaleźć rozwiązanie kompromisowe polegające choćby na tym, że inwestor zbuduje kilka mniejszych obiektów usługowych (niekoniecznie wszystkie muszą mieć funkcję handlową, mogą być to biura etc.). Można także rozważyć opcję, że miasto wykupi sporną działkę od inwestora. Niestety, lekko licząc, może być ona warta ok. 2,5 mln złotych, co stanowi ok. 10% budżetu naszego miasta. Choć, jak wiemy, brakuje ostatnio lokalu dla Centrum Animacji Kultury, które zostaje wyrzucone ze starej szkoły, zatem może można radnych na taki zakup namówić? Na pewno wiceburmistrz użyje swoich talentów negocjacyjnych i zbije cenę.

Dokumenty dotyczące marketów w okolicach Dworcowej:

• ostatnia wersja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedstawiona na posiedzeniu Komisji Budżetu i Rozwoju Miasta w dniu 13.05.2013 r. - pozwala na budowę marketu o wielości 1200 m2 przy ul. Moniuszki oraz marketu o wielkości 1800 m2 między Dworcową a Solskiego.
• tabela z najważniejszymi założeniami ostatniej wersji planu
• galerię zdjęć z ulic Dworcowej, Moniuszki i Solskiego oraz szkiców planów inwestycyjnych
• petycja mieszkańców okolic ulicy Dworcowej wyrażająca sprzeciw wobec ostatniej wersji planu.
• nota informacyjna o powołaniu przedstawiciela prawnego przez mieszkańców protestujących przeciw budowie marketu
• oświadczenie przewodniczącego Komisji Budżetu i Rozwoju Miasta - radnego Marka Barłoga, który został zmuszony do odstąpienia od zajmowania się tą sprawą ze względu na domniemany konflikt interesów.

Tekst opracowali: Marcin Muth, Krzysztof Kamiński, Maciej Krzyżański. Dziękujemy za przekazane informacje urzędnikom UM i mieszkańcom okolic Dworcowej.