Plany zagospodarowania przestrzennego na zamówienie

Symbolem błędów w planowaniu przestrzennym
w Puszczykowie może być apartamentowiec z Biedronką
i parkingiem zamiast Rynku. Fot. M. Muth

Z rosnącym niepokojem śledzimy działania puszczykowskich radnych i burmistrza w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Dopiero co mieliśmy do czynienia z głośnym konfliktem wokół projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla okolic ulic Dworcowej, Solskiego i Moniuszki, a już pojawiają się kolejne kontrowersje dotyczące planów dla innych rejonów miasta. Poniżej publikujemy list naszego czytelnika (imię i nazwisko do wiadomości redakcji), który słusznie zwraca uwagę, że ostatnio burmistrz i rada miasta podjęli się wywołania planu na zamówienie właściciela jednej działki. Jak słusznie już wcześniej zauważył nasz współpracownik Krzysztof J. Kamiński w tekście "Czy Puszczykowo jest miastem równych zasad" jest to praktyka niedopuszczalna. Niestety, na tym nie kończą się problemy mieszkańców Puszczykowa z nieodpowiedzialnymi decyzjami włodarzy miasta. Już za kilka dni opublikujemy obszerną analizę projektu STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO MIASTA PUSZCZYKOWO, w którym znajdują się zapisy, które mogą mocno zaniepokoić mieszkańców naszego miasta. 

List w sprawie miejscowego planu zagospodarowania 

przestrzennego dla działki przy ul. Morenowej.

W dniu 22 kwietnia 2014 r. Rada Miasta Puszczykowa podjęła uchwałę nr 296/14/VI w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednej wybranej działki o nr 417/38, położonej w Puszczykowie przy ulicy Morenowej. W trakcie powyższego posiedzenia ze strony radnych padły m.in. pytania o to:

• czy jest powszechne ustalanie planu dla jednej działki?
• kto będzie finansował koszty sporządzenia planu?

W odpowiedzi na powyższe pytania Burmistrz Miasta Puszczykowa stwierdził, że jedynymi kosztami dla Miasta będzie koszt korespondencji oraz ewentualnie ogłoszenia w prasie. Natomiast opłacenie projektanta (6-10 tys. zł) pokryje wnioskodawca na podstawie ustnej obietnicy, w postaci darowizny dla Urzędu Miasta.

Należy zwrócić uwagę, iż rejon ulicy Morenowej leży w obszarze uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmienionego odpowiednio uchwałą nr 191/2001/III z dnia 19 marca 2001 r. oraz wcześniej uchwałą nr 238/98/II z dnia 11 maja 1998 r (dalej: „PZP”). PZP stanowi kompletny akt prawa miejscowego, uwzględniający możliwość lokalizacji budynków z zachowaniem praw oraz warunków ochrony nie tylko mieszkańców sąsiadującego terenu, ale także realizacji idei miasta-ogrodu, która przyświecała twórcom założeń PZP. Fundamentalną zasadą wyrażoną w PZP służącą zachowaniu willowego charakteru obszaru Starego Puszczykowa jest minimalna wielkość działki przeznaczonej pod zabudowę wynosząca 1.200 m2.

Ustalone w PZP warunki są dla lokalnej społeczności absolutnym minimum ochrony ich praw oraz warunków zachowania willowego charakteru obszaru Starego Puszczykowa.

Wniosek o wywołanie planu zagospodarowania przestrzennego na terenie objętym istniejącym planem dotyczy powierzchni zaledwie jednej działki, co świadczy o jednostkowości działań podjętych przez Miasto Puszczykowo. Jednocześnie Miasto Puszczykowo zdaje się nie dostrzegać, iż sposób wyodrębnienia działki nr 417/38 oraz obecny wniosek o zmianę planu zagospodarowania dla tej działki zmierza de facto do obejścia przepisów PZP. Brak sprzeciwu ze strony Miasta i akceptacja wszelkich wniosków inwestorów oznacza, iż w Mieście Puszczykowo w zamian za obietnicę darowizny pieniężnej możliwe będzie dowolne obchodzenie przepisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Należy zauważyć, iż działka nr 417/38 powstała w wyniku podziału działek, których powierzchnia pierwotnie wyniosła 2.252 m2. Pierwotnie na tych działkach możliwa była zabudowa wyłącznie jednego domu jednorodzinnego. W wyniku zastosowania „kruczków” prawnych, na drodze sądowej zmuszono Miasto Puszczykowo do wyodrębniania powyższej działki, której powierzchnia jest mniejsza niż 1.200 m2, co jest wprost sprzeczne z zapisami PZP.

Po pierwsze, doszło więc do geodezyjnego wyodrębnienia działki nr 417/38 
w sposób sprzeczny z zapisami PZP, a obecnie podejmowane są próby wprowadzenia zmian do planu zagospodarowania, które ostatecznie pozwolą na postawienie kolejnego budynku w bliskim sąsiedztwie już istniejących budynków.

Miasto Puszczykowo powinno wziąć po uwagę, iż pierwotnie na działkach nr 417/37 oraz 417/38 mógł istnieć tylko jeden budynek jednorodzinny. W konsekwencji Miasto Puszczykowo nie powinno godzić się na zmiany w PZP, które pozwoliłyby na postawienie na tym samym terenie dwóch budynków jednorodzinnych jednocześnie.

Zmiana planu tworzy precedens swobodnego odrzucania każdego szerszego normatywu w konfrontacji z pojedynczym interesem. Zaprzecza to idei tworzenia miejscowych planów jako prawa chroniącego całą lokalną społeczność na danym terenie przed jednostkową ingerencją i niekorzystnymi dla jej dobrostanu zmianami.

PZP został uchwalony zgodnie z wytycznymi studium i po odpowiednich konsultacjach. Jest akceptowany społecznie, a jego zapisy w minimalny sposób chronią interesy mieszkańców i właścicieli nieruchomości. W planie określono warunki, na jakich mogą się dokonywać wszelkie zmiany i jest to ogólnie zaakceptowane. Wszelkie inwestycje, remonty, modernizacje na tym terenie muszą spełniać takie warunki. Zmiana uzgodnionych i zaakceptowanych warunków pod wpływem jednostkowej presji jest naruszeniem zasad współżycia społecznego, dlatego Miasto Puszczykowo powinno rozważyć odrzucenie wszelkich wniosków o zmianę PZP dla pojedynczych działek.

Powstaje również pytanie o sam sposób finansowania zmiany PZP. Co prawda wnioskodawca zmiany planu zadeklarował ustnie, iż dokona darowizny na rzecz Urzędu Miasta, powstaje jednak pytanie czy taka darowizna pokryje koszty odszkodowań właścicieli sąsiednich działek, jeżeli uznają oni, iż w wyniku zagęszczenia zabudowy nastąpił spadek wartości ich nieruchomości. Miasto Puszczykowo zdaje się nie dostrzegać, iż zmiana planu zagospodarowania przestrzennego to nie tylko wydatki na korespondencję, architektów, przygotowanie dokumentacji planistycznej, ale również konieczność pokrycia szkód poniesionych przez właścicieli sąsiadujących działek.

Należy również rozważyć czy przyjmowanie swego rodzaju „darowizn” w zamian za uchwalenie korzystnych zmian w planie zagospodarowania przestrzennego jest w ogóle prawnie dopuszczalne. Należy bowiem zwrócić uwagę, iż budowa domu jednorodzinnego nie jest inwestycją celu publicznego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na fakt, iż taka inwestycja służy wyłącznie zaspokojeniu potrzeb inwestora. Jednocześnie sprawozdanie z posiedzenia Rady Miasta z 22 kwietnia 2014 r., każe postawić tezę, iż w tym wypadku w ogóle nie można mówić o darowiźnie, ponieważ Miasto Puszczykowo zobowiązało się do wszczęcia i przeprowadzenia określonych procedur w zamian za otrzymane środki pieniężne, tymczasem darowizna powinna być jednostronnym świadczeniem. Jeżeli przekazane przez inwestora na rzecz Miasta środki pieniężne nie mogą być uznane za darowiznę, nie mogą wówczas stanowić dochodu własnego gminy w rozumieniu art. 4 pkt 5 ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego.